Con l’ordinanza n. 6799 del 14 marzo 2025, la Suprema Corte di Cassazione, II Sezione Civile, si è pronunciata in materia di occupazione di immobili sine titulo, precisando che il danno conseguente è liquidabile in base al valore locativo del bene.
Il caso
Successivamente all’acquisto di un complesso immobiliare, una s.r.l. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Nocera Inferiore la persona fisica che occupava una porzione dello stesso.
Il convenuto si costituiva in giudizio eccependo in via riconvenzionale l’intervenuta usucapione.
Previa trasformazione del rito da sommario a ordinaria e chiamata in causa in garanzia la società in amministrazione straordinaria da cui veniva acquistatati il complesso immobiliare, all’esito dell’istruttoria, il Tribunale accoglieva la domanda della s.r.l., condannando l’occupante sine titulo al rilascio del bene stesso.
La Corte d’Appello di Salerno, adita dall’originario convenuto, rigettava il gravame.
Pertanto, il convenuto originario proponeva ricorso in Cassazione affidato a ben 9 motivi.
Resisteva la s.r.l. con ricorso incidentale
L’ordinanza n. 6799 del 14 marzo 2025
Con il ricorso principale, l’originario convenuto, a vario titolo, contestava la qualificazione della domanda ab origine proposta dalla s.r.l., la valutazione delle prove condotta dal giudice di merito nonché l’interpretazione della domanda ad opera della Corte d’Appello, con specifico riguardo alla sua estensione.
Il Supremo Consesso, passati in rassegna i motivi del ricorso principale, dichiarava il medesimo infondato; per contro, accoglieva l’unico motivo del ricorso incidentale proposto dalla s.r.l., per mezzo del quale la società sosteneva che la Corte di Appello avesse erroneamente escluso la risarcibilità del danno da occupazione senza titolo, ritenendo non configurabile un danno in re ipsa e non provata l’utilizzazione che il proprietario avrebbe fatto del cespite.
Gli Ermellini, all’esito della disamina, accoglievano la doglianza della s.r.l..
La Corte d’Appello, invero, aveva rigettato la domanda sulla base del seguente assunto:
la semplice perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e della conseguente impossibilità per costui di conseguirne l’utilità potenzialmente ricavabile non dà luogo al diritto risarcitorio, qualora non sia provato l’effettivo utilizzo del bene, come intento concreto del proprietario di ottenere un rendimento del bene, non potendosi limitare come criterio di riferimento al mero potenziale valore locatizio del bene, criterio che darebbe luogo ad un danno punitivo non riconosciuto dal sistema, se non per ipotesi tipizzate.
Il Supremo Consesso ha affermato che detta statuizione collide con il più recente insegnamento di questa Corte, secondo cui il danno da occupazione senza titolo di un immobile, seppure non costituisce un danno in re ipsa, si configura comunque in termini di normale inerenza all’impossibilità di disporre del bene e deve essere apprezzato con riferimento al valore locativo di quest’ultimo.
Sulla scorta di dette motivazioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso principale ed accoglieva quello incidentale, richiamando il principio di diritto espresso dalla Sezioni Unite di seguito riportato.
La massima
“In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza – pertanto – se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”
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